东小口二手房买卖纠纷律师

农村的房屋相对与城市的商品房住宅，在流转上具备加严格的条件。在实践中当合同无法履行、购房人主体资格不具备等情况下，农村房屋买卖合同会出现无效的情况。
当房屋买卖双方的购房合同在法律上无效后，利益受损人该如何维护自己的权益，获取赔偿呢？
农村房屋买卖合同无效，通常有以下几种赔偿模式：
1、不赔偿买受方的损失 当买卖双方都明知交易行为不符合国家法律规定，由此造成的损失由双方各自承担，出售方*赔偿买受方的损失。《合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
2、全额赔付买受方损失 如果是卖房人出于房价上涨等原因为获利而反悔，违背诚实信用原则而使得买卖合同无效，合同对买房人所做的损失要承担赔偿责任，包括房屋增值的损失。
3、赔付买方部分损失 当买方与买方共同存在错误的时候（如买方中途反悔），根据过错责任的大小，确认各自承担损失的比例。
赔偿标准又是怎样估量的呢？
1、征收形式 如果房屋是被征收，补偿标准需要参照房屋征收管理部门的规定标准，法院根据损失的范围参照部门标准进行判断。如果出售方了安置补偿款，需要将其中的部分直接赔偿给买受方。对于调产安置，可以根据安置房的市场价与优惠价直接的差价来分配房屋增值部分的赔偿。
2、双方买卖形式 房屋的增值利益以纠纷时房屋的市场价与双方买卖时的差价参考数额。当然，如果是由于买方对房屋装修、维护等使得房屋增值，这部分的增值利益全部归于买方。
3、多方买卖形式 如果房屋所有者一房多卖，房屋的三人又正好符合法律规定，买卖合同有效，作为没有买到房屋的买方，只能向原房主要求赔偿，赔偿的标准是买受方（如果了房屋情况下可以）的获利额。

《*人民共和国城市房地产管理法》三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。该法四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由**规定。”

房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。

遇到房屋买卖纠纷怎么解决？
遇到这种情况通常有三种解决方法：（1）、通过诉讼解决。因房屋纠纷引起的诉讼应到房屋所在地法院起诉。（2）、经过仲裁解决。（3）、协商解决。协商解决比较方便灵活，但是，协商的解决方案不具强制执行力，如果一方反悔，还是要通过诉讼或仲裁来解决纠纷。

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