昌平区周边拆迁纠纷律师 北京金标律师事务所

根据《*共和国土地管理法》83条，《*共和国土地管理法实施条例》45 条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请执行，即只有**强制拆迁才算合法。
1、房屋拆迁管理部门作出裁决并送达拆迁当事人;
2、被拆迁人或者房屋承租人**过裁决规定的搬迁期限未搬迁;
3、拆迁人已对被拆迁人作了补偿安置或提供周转用房的;
4、拆迁人依法向公证机关办理证据保全的;
5、有要求必须实施行政强制拆迁理由的。

很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业**拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

农村土地买卖是被严格禁止的。这是我国的土地公有制性质所决定的。关于这一点，《土地管理法》中有明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这也是我们商品买卖的一个常识，东西的所有权不是你的，是大家的，是公有的，那你当然就不能买卖。这条禁令对维护我国正常的土地管理、使用秩序非常重要。土地不能买卖，但可以依法转让，但转让完全不同于买卖，是有着很多条件限制的，比如说承包地的转让，转让方要有稳定的非农职业，或者有稳定较高的收入来源，并且要经过村委会的同意;宅基地的转让受让方必须符合分得宅基地的条件，如果已经有一份宅基地，就不能再转让别人的宅基地了，并且这两类转让都必须在同一农村集体经济组织成员之间进行。此外，随着国家近年来提出的承包地和宅基地“三权分置”政策，还是给了我们农民很多土地权益，给了我们农民土地经营权、使用权多的处置，农民完全可以通过合法的土地流转、转让达到个人目的。比如说，可以通过土地流转获得大量土地的经营权，从事规模种植、产业经营;可以通过宅基地的转让解决分不到宅基地的问题等等。

很多被拆迁人都是次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：
1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
2、补偿款的支付时间及支付方式。
3、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很*产生纠纷。
4、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。一、审查签订合同的主体是否合法
和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，不要说以后履行的问题了。
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