北七家房产纠纷律师离我近的

实践中，经常会有房屋共有人，以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：
1、一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人，不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

如果已经购买了小产权房，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何较大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：
1、如果已签了合同但尚未产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是较直接的方法。
2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。
3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并了当地乡**颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地的居民。
4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。

什么样的房产纠纷人民法院不会受理呢？王海洋律师：一，常见的一些历史性遗留问题，如单位自己建房，自己分房，相当于单位内部的一些纠纷，法院是不受理的；还有一些**的行为，如**划拨土地、划拨房产，或者是为单位或个人落实政策的这些纠纷，不受人民法院的受理范围。打房地产官司的时候，诉讼讲的是证据，特别的技巧其实也没有，如果是走诉讼的话，大家平时多留心，觉得有可能产生纠纷的地方我们多保留一些证据，比如一些书面的证据，包括合同，还有相关的录音录像等，如果出现纠纷，我们有留存的证据。

因不可归责于买卖双方的原因，导致未签订商品房买卖合同的，定金如何处理？出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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